부동산 및 인프라 리츠(REITs: Real Estate Investment Trusts)는 주식 ETF(상장지수펀드)를 통한 자산 배분 전략에서 매우 중요한 역할을 한다. 특히 부동산 리츠는 상업용 건물, 오피스, 쇼핑몰, 물류센터 등 다양한 유형의 부동산 자산에 투자하며, 인프라 리츠는 공항, 항만, 도로, 통신타워, 에너지 파이프라인 등 인프라 자산에서 발생하는 수익을 기반으로 투자 수익을 창출한다. 이러한 리츠 ETF는 소액으로도 부동산 및 인프라 자산에 분산 투자할 수 있어 개인 투자자들에게 인기가 높다. 특히 금리 상승기나 인플레이션 시기에도 리츠는 상대적으로 안정적인 수익과 배당을 제공하는 특성이 있어 주식과 채권 외의 대체 투자 자산으로 부각되고 있다. 대표적인 부동산 리츠 ETF로는 미국의 ‘VNQ(Vanguard Real Estate ETF)’와 ‘SCHH(Schwab U.S. REIT ETF)’가 있으며, 인프라 리츠 ETF로는 ‘IGF(iShares Global Infrastructure ETF)’와 ‘PAVE(Global X U.S. Infrastructure Development ETF)’ 등이 있다.
부동산 및 인프라 리츠 ETF의 가장 큰 장점은 정기적인 배당 수익을 제공한다는 점이다. 대부분의 리츠는 법적으로 순이익의 90% 이상을 배당해야 하므로, 투자자는 배당 수익을 통해 꾸준한 현금 흐름을 기대할 수 있다. 이는 퇴직 연금 계좌나 장기적인 재무 목표를 가진 투자자들에게 안정적인 현금 창출 수단이 된다. 또한 ETF 형태로 거래되기 때문에 개별 리츠에 비해 유동성이 뛰어나며, 거래소에서 주식처럼 손쉽게 사고팔 수 있다. 무엇보다 ETF는 리츠 종목을 분산 편입하므로, 특정 리츠 기업의 실적 부진이나 시장 변동성에 대한 리스크를 줄일 수 있다. 예를 들어 하나의 리츠 ETF에는 주거용 부동산, 물류센터, 데이터센터 등 다양한 유형의 리츠가 포함되어 있어 산업 전반의 변동에도 탄력적으로 대응할 수 있는 구조다.
반면 리츠 ETF는 금리 변화에 민감하다는 단점이 있다. 일반적으로 금리가 상승하면 리츠의 자금 조달 비용이 증가하고, 미래 현금 흐름의 현재 가치가 낮아져 주가에 부정적인 영향을 미칠 수 있다. 특히 고배당 특성이 있는 만큼, 금리가 높아져 채권 수익률이 올라가면 리츠의 상대적인 투자 매력이 떨어질 수 있다. 또한 부동산 시장의 경기 변동성도 리츠 수익률에 큰 영향을 준다. 예를 들어 상업용 부동산 시장의 침체, 공실률 증가, 임대료 하락 등의 요소는 리츠 수익을 감소시킬 수 있으며, 이는 ETF 가격에도 영향을 미친다. 이처럼 리츠 ETF는 장기 투자로는 유리하지만, 단기적인 금리 정책 변화나 부동산 경기 사이클을 고려하지 않으면 손실이 발생할 수 있다. 따라서 리츠 ETF에 투자할 때는 금리 추이, 산업 구조 변화, 자산 구성 등의 요소를 종합적으로 분석할 필요가 있다.
실제로 리츠 ETF는 투자 포트폴리오의 분산 효과를 높이고, 인플레이션 헷지 수단으로도 각광받고 있다. 특히 미국 인프라 투자 확대 정책, 친환경 에너지 전환 흐름 등으로 인해 인프라 리츠에 대한 수요가 꾸준히 증가하고 있다. 예를 들어, PAVE ETF는 미국 정부의 인프라 투자 계획과 관련된 기업들에 투자함으로써 장기 성장 가능성이 높다는 평가를 받고 있다. 부동산 리츠 역시 팬데믹 이후 디지털화, 원격 근무 확대에 따른 오피스 리츠 구조 변화, 물류 수요 증가에 따른 산업용 리츠의 부상 등 시장 환경에 맞춰 진화하고 있다. 따라서 주식 ETF 투자자라면 부동산 및 인프라 리츠를 하나의 자산군으로 인식하고, 장기적인 자산 배분 전략에 적극 활용하는 것이 중요하다. 특히 은퇴 준비, 정기 수익 확보, 시장 불확실성 대응을 위한 안전자산 확보라는 측면에서 리츠 ETF는 매우 유용한 선택지다.
확실히 최근들어서는 부동산 리츠에 대한 선호도가 많이 떨어진 것 같다.
다음 글에서는 그 이유와 위에 적혀있는 금리와 부동산 리츠의 상관 관계에 대해 알아봐야겠다.
📉 VNQ (Vanguard Real Estate ETF) 수익률이 낮았던 이유
1. 부동산 섹터의 구조적 부담
VNQ는 미국 리츠(REITs) 섹터 전체를 추종합니다. 리츠는 주로 사무실, 소매, 주택, 산업용 부동산 등의 현금흐름과 배당에 의존하는데, 최근 몇 년간 전통적 부동산 시장이 여러 어려움에 직면했습니다.
- 팬데믹 이후 오피스 수요 감소·공실률 증가 등 구조적 변화로 리츠 수익성이 약화됐습니다.
- 글로벌 금리 상승기에는 리츠의 자금 조달 비용이 늘어나면서 이익 압박이 커진 것도 부담이었습니다.
2. 금리 환경과 부동산 경기
높은 금리 환경은 리츠의 사업비용(특히 대출 이자 비용)을 증가시키고, 배당 매력과 비교 가능한 채권 수익률 간 경쟁에서 리츠가 매력도가 떨어지는 경향이 있습니다. 최근 긴 금리 상승기 동안 리츠에 대한 투자 수요가 제한되면서 가격 상승 폭이 줄어든 측면이 있습니다.
3. 지수 구성과 투자자 심리
VNQ는 미국 리츠 전체를 넓게 담는 ETF입니다. 그러나 최근 투자자들은 *특정 성장성이 큰 리츠(예: 데이터센터 등)*보다는 유동성이 떨어지고 전통 자산군에 투자된 리츠에 대해 상대적으로 보수적이었습니다. 이런 심리는 VNQ의 주가 상승을 제한하는 요인이었을 수 있습니다.
요약하면, VNQ는 부동산 섹터 자체의 매크로 부담 + 금리 압력 + 투자 수요 둔화가 겹치면서 최근 수익률이 낮게 나타났습니다.
📈 IGF (iShares Global Infrastructure ETF)는 왜 수익률이 높았나?
1. 인프라 자산의 안정적 펀더멘털
IGF는 전 세계 인프라 기업 자산에 투자합니다. 인프라 자산은 도로, 교통, 전력, 통신 등 필수 서비스 기반의 수요가 경기 변동에도 비교적 안정적입니다.
이런 안정성은 불확실한 시장에서 오히려 매수 수요를 유도해 장기 수익률을 높이는 역할을 했습니다.
2. 장기 구조적 성장 테마
최근 몇 년 글로벌 투자 흐름에서 인프라에 대한 투자 확대가 진행되고 있습니다. 특히 AI 기반 데이터센터, 에너지 전환, 통신망 강화 등의 트렌드가 성장 동력으로 작용했습니다. 이런 구조적 트렌드는 인프라 관련 기업의 수익 성장으로 이어져 ETF 성과에 긍정적 영향을 줬습니다.
3. 글로벌 분산 효과
IGF는 미국뿐 아니라 전 세계 인프라 기업에 분산투자하기 때문에 특정 국가 경기 부진에 대한 리스크가 완화된 점도 장점입니다. 이러한 다양성은 투자 성과에 플러스 요인이 됩니다.
핵심적으로 IGF는 수요가 견조한 인프라 자산 + 구조적 성장 테마 + 글로벌 분산으로 인해 상대적으로 높은 수익률을 유지했습니다.
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