최근 투자 시장에서 부동산 리츠(REITs)에 대한 투자자들의 선호도가 눈에 띄게 낮아지고 있다. 이는 단순한 일시적 조정이 아니라, 글로벌 경제 환경 변화와 자산 시장의 구조적 전환이 복합적으로 작용한 결과다. 전통적으로 리츠는 정기적인 배당과 안정적인 수익을 기반으로 많은 장기 투자자들에게 매력적인 자산군으로 인식되어 왔다. 그러나 최근 몇 년간 부동산 리츠가 시장에서 소외되는 경향은 명확하다. 팬데믹 이후의 경제 회복 양상, 금리 정책 변화, 상업용 부동산 구조 변화, 투자자 심리 변화 등 여러 요인이 중첩되면서 리츠의 상대적 매력도가 하락한 것이다. 특히 사무실 리츠나 리테일 리츠 등 일부 섹터는 수익성 약화와 공실률 증가로 인해 시장에서 저평가되며 투자자의 관심을 받지 못하고 있다.
가장 근본적인 원인은 금리 상승에 따른 리츠 수익성 악화다. 리츠는 특성상 자산을 담보로 대출을 받아 부동산을 운영하고, 임대 수익을 기반으로 배당을 지급하는 구조다. 이런 구조에서 금리 상승은 대출 이자 비용을 증가시키고, 재무구조에 직접적인 압박을 가한다. 또한 금리가 오르면 무위험 자산(예: 국채)의 수익률이 상승하기 때문에, 상대적으로 리츠의 배당수익률은 매력도가 낮아진다. 실제로 미국 연방준비제도(Fed)의 연이은 기준금리 인상은 리츠 ETF의 하락을 이끌었고, VNQ(Vanguard Real Estate ETF)와 같은 대표 리츠 ETF들도 5년 수익률이 S&P 500에 크게 뒤처지고 있다. 과거에는 연 4~5%의 배당 수익률이 투자 매력 요소였지만, 금리 5% 시대에는 그마저도 강점으로 작용하지 못하는 셈이다. 이런 환경에서는 투자자들이 리츠보다는 채권, 머니마켓펀드(MMF) 등 대체 수단으로 눈을 돌릴 가능성이 높아진다.
또한 팬데믹 이후 부동산 시장의 구조 자체가 변화하면서 일부 리츠 섹터가 중대한 타격을 입었다. 대표적으로 오피스 리츠는 재택근무와 하이브리드 워크 시스템의 확산으로 인해 오피스 수요가 급감하고, 주요 도시권의 공실률이 높아지는 악순환에 빠졌다. 특히 미국과 유럽의 대도시를 중심으로 오피스 리츠의 가치가 급락하며 투자자들의 우려를 낳고 있다. 또한 리테일 리츠 역시 이커머스의 성장이 가속화되면서 오프라인 쇼핑몰이나 백화점 중심의 자산에서 실적 악화가 이어지고 있다. 이러한 시장 구조의 변화는 단기적인 회복이 어렵다는 판단을 투자자들에게 심어주며, 자금 이탈로 이어지고 있다. 반면 산업용 리츠(물류센터, 데이터센터 등)나 주거용 리츠는 상대적으로 선방하고 있지만, 전통 리츠의 부진을 상쇄하기엔 역부족이다. 이런 섹터 내 격차 역시 리츠 전체의 매력을 떨어뜨리는 요인으로 작용하고 있다.
마지막으로, 투자자들의 심리 변화도 리츠 선호도 하락에 큰 영향을 미치고 있다. 과거에는 ‘배당을 통한 현금 흐름 확보’가 리츠의 핵심 투자 논리였지만, 최근 시장은 고성장 기술주 중심으로 자금이 쏠리는 분위기다. 특히 인공지능(AI), 반도체, 클라우드 인프라 등 고성장 산업에 대한 기대가 커지면서 리츠와 같은 안정적이지만 성장성이 낮은 자산군은 투자 우선순위에서 밀려나고 있다. 더불어 인플레이션 리스크와 금리 정책의 불확실성 속에서 리츠에 대한 중장기 전망을 부정적으로 보는 시각도 늘고 있다. 이와 같은 투자 심리 변화는 리츠 ETF의 거래량 감소, 신규 자금 유입 둔화 등 실질적인 투자 지표로도 나타나고 있으며, 이러한 흐름은 리츠가 단순한 조정이 아닌 장기적인 ‘비선호 자산’으로 전락할 수 있다는 신호로 해석될 수 있다.
※ 금리에 따른 리츠 선호도
📈 금리 상승기: 리츠 주가에 대한 영향
금리가 상승할 때 리츠는 일반적으로 두 가지 면에서 영향을 받습니다.
- 단기적으로는 부담이 될 수 있다
금리가 올라가면 리츠가 자금을 조달하는 비용(대출·리파이낸싱 비용)이 높아집니다. 이는 비용 부담 증가로 이어져 단기적으로 주가를 압박할 수 있습니다. 또한 채권 수익률이 오르면 투자자들이 리츠 대신 더 안전한 채권으로 자금을 옮길 가능성도 생깁니다. 이러한 요인들은 리츠 주가에 부정적 영향으로 작용할 수 있습니다. - 하지만 역사적으론 꼭 약세만은 아니다
흥미로운 점은, 지금까지의 역사적 데이터에서는 금리가 오르는 시기에도 리츠가 긍정적 수익률을 기록한 경우가 많다는 점입니다. 예를 들어 과거 1992년부터 최근까지 장기 금리가 상승한 기간에도 리츠는 상당수 구간에서 플러스 수익률을 보였고, 때때로 전통 주식(S&P 500)보다 높은 성과를 기록한 경우도 있었습니다. 이는 금리 상승이 종종 경기 성장과 부동산 수요 증가를 반영하기 때문입니다. - 섹터별 민감도 차이도 존재한다
모든 리츠가 동일하게 반응하는 것은 아닙니다. 예를 들어 장기로 임대 계약이 묶여 있는 리테일, 넷리스 등은 금리 상승 환경에서도 실적이 크게 훼손되지 않는 반면, 높은 레버리지를 가진 리츠나 금리에 더 민감한 부동산 유형은 더 큰 영향을 받을 수 있습니다.
📉 금리 하락기: 리츠 주가에 대한 영향
금리가 하락하면 리츠에 대해서는 비교적 우호적인 구조가 생깁니다.
- 차입비용 감소 → 수익성 개선
리츠는 본질적으로 많은 부채를 이용해 자산을 운영합니다. 금리가 내려가면 채무 부담이 줄어들고, 신규 부채나 리파이낸싱 시 낮은 이자로 자금을 조달할 수 있어 수익이 개선됩니다. 이는 리츠의 배당 여력과 자산 가치에 긍정적으로 작용합니다. - 배당 매력 상승 → 투자 수요 증가
금리가 낮을 때 채권 등 고정수익 자산의 수익률이 떨어집니다. 이때 배당 중심의 리츠는 투자자에게 상대적으로 높은 배당수익률 매력을 제공하므로 자금 유입이 증가할 수 있습니다. - 역사적으로 금리 하락기 이후 수익이 강했던 경우가 많다여러 연구 및 시장 사례에서 금리 인하 이후 리츠가 강하게 반등하였던 흐름이 관찰됩니다. 금리 하락은 부동산 가치를 높이고 자금 유입을 촉진해 주가 상승으로 이어질 수 있습니다.